Výroční finanční zpráva fondu

DOMOPLAN - Na Mariánské cestě SICAV, a.s.

za období od 1. 1. 2024 do 31. 12. 2024

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2024 – DOMOPLAN - Na Mariánské cestě SICAV, a.s.

Obsah

Použité zkratky ................................................................................................................................................................................... 5

1. Základní údaje o Fondu........................................................................................................................................................... 7

a) Základní kapitál Fondu ............................................................................................................................................................ 7

2. Objektivní zhodnocení vývoje podnikání Fondu v Účetním období ................................................................................ 9

a) Přehled investiční činnosti...................................................................................................................................................... 9

b) Finanční přehled ve vyjádření v ocenění dle § 196 ZISIF ................................................................................................ 11

c) Přehled portfolia v ocenění dle § 196 ZISIF ...................................................................................................................... 12

d) Významné události během účetního období .................................................................................................................... 13

e) Přehled výsledků Fondu v ocenění dle § 196 ZISIF ......................................................................................................... 13

f) Přehled základních finančních a provozních ukazatelů v ocenění dle § 196 ZISIF ................................................... 14

g) Zdroje kapitálu v ocenění dle § 196 ZISIF ......................................................................................................................... 14

h) Údaje týkající se prosazování environmentálních nebo sociálních vlastností a udržitelných investic podle čl.

11 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) 2019/2088) a údaje podle čl. 5 až 7 nařízení Evropského

parlamentu a Rady (EU) 2020/852 (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 1 písm. j) ZISIF) ....................... 15

i) Vývoj hodnoty akcie v rozhodném období v grafické podobě (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 1

písm. k) ZISIF a Přílohou 2 písm. f) VoBÚP) ..................................................................................................................... 15

3. Výroční zpráva ........................................................................................................................................................................ 21

a) Popis všech významných událostí, které se týkají Fondu a k nimž došlo po skončení Účetního období, vč.

informací o skutečnostech, které nastaly až po rozvahovém dni a jsou významné pro naplnění účelu Výroční

zprávy (§ 34 odst. 2 písm. b) ZISIF a § 21 odst. 2 písm. a) ZoÚ) ................................................................................. 21

b) Údaje o předpokládaném budoucím vývoji podnikání Fondu (§ 34 odst. 2 písm. c) ZISIF a § 21 odst. 2 písm.

b) ZoÚ) ..................................................................................................................................................................................... 21

c) Rizikem je vývoj kreditní marže, kdy situace jednotlivých úvěrových pohledávek bude silně ovlivněna

finančními parametry dlužníků, zejména schopností generovat cash flow na úhradu úroků a jistin, respektive

schopností své závazky refinancovat, tedy schopností získat nové financování a za akceptovatelnou cenu, a

kreditní marže vstupující do ocenění úvěrů a pohledávek tedy bude silně záviset na individuálním posouzení

finančního zdraví dlužníka. Informace o aktivitách v oblasti výzkumu a vývoje (§ 21 odst. 2 písm. c) ZoÚ) ...... 23

d) Informace, zda v Účetním období došlo k nabytí vlastních akcií (§ 307 ZOK a § 21 odst. 2 písm. d) ZoÚ) ......... 24

e) Informace o aktivitách v oblasti ochrany životního prostředí a pracovněprávních vztazích (§ 21 odst. 2 písm.

e) ZoÚ) ..................................................................................................................................................................................... 24

f) Informace o tom, zda Fond má pobočku nebo jinou část obchodního závodu v zahraničí (§ 21 odst. 2 písm.

f) ZoÚ) ...................................................................................................................................................................................... 24

g) Údaje o činnosti obhospodařovatele Fondu ve vztahu k majetku Fondu v Účetním období (§ 291 odst. 1 ZISIF

ve spojení s § 234 odst. 1 písm. b) ZISIF) ......................................................................................................................... 24

h) Identifikační údaje každé osoby provádějící správu majetku (portfolio manažera), případně externího správce

Fondu v rozhodném období a době, po kterou tuto činnost vykonával, včetně stručného popisu jeho

zkušeností a znalostí (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 1 písm. k) ZISIF a Přílohou 2 písm. a)

VoBÚP) ..................................................................................................................................................................................... 24

i) Identifikační údaje každého depozitáře Fondu v rozhodném období a době, po kterou činnost depozitáře

vykonával (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 1 písm. k) ZISIF a Přílohou 2 písm. b) VoBÚP) ............. 24

j) Identifikační údaje každé osoby pověřené úschovou nebo opatrováním majetku Fondu, pokud je u této osoby

uloženo více než 1 % hodnoty majetku Fondu (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 1 písm. k) ZISIF

a Přílohou 2 písm. c) VoBÚP)............................................................................................................................................... 25

k) Identifikační údaje každé osoby oprávněné poskytovat investiční služby, která vykonávala činnost hlavního

podpůrce ve vztahu k majetku Fondu v rozhodném období, a údaj o době, po kterou tuto činnost vykonávala

(§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 1 písm. k) ZISIF a Přílohou 2 písm. d) VoBÚP) ................................ 25

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2024 – DOMOPLAN - Na Mariánské cestě SICAV, a.s.

l) Identifikace majetku, pokud jeho hodnota přesahuje 1 % hodnoty majetku Fondu ke dni, kdy bylo provedeno

ocenění využité pro účely této zprávy, s uvedením celkové pořizovací ceny a reálné hodnoty na konci

rozhodného období (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 1 písm. k) ZISIF a Přílohou 2 písm. e) VoBÚP)

............................................................................................................................................................................................ 25

m) Soudní nebo rozhodčí spory, které se týkají majetku nebo nároku vlastníků cenných papírů nebo

zaknihovaných cenných papírů vydávaných Fondem, jestliže hodnota předmětu sporu převyšuje 5 %

hodnoty majetku Fondu v rozhodném období, vč. údajů o všech státních, soudních nebo rozhodčích řízeních

za Účetní období, která mohla mít nebo v nedávné minulosti měla významný vliv na finanční situaci nebo

ziskovost Fondu nebo jeho skupiny nebo prohlášení o tom, že taková řízení neexistují (§ 291 odst. 1 ZISIF

ve spojení s § 234 odst. 1 písm. k) ZISIF a Přílohou 2 písm. g) VoBÚP) ..................................................................... 25

n) Hodnota všech vyplacených podílů na zisku na jednu investiční akcii (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234

odst. 1 písm. k) ZISIF a Přílohou 2 písm. h) VoBÚP) ....................................................................................................... 25

o) Údaje o skutečně zaplacené úplatě obhospodařovateli za obhospodařování Fondu, s rozlišením na údaje o

úplatě za výkon činnosti depozitáře, administrátora, hlavního podpůrce a auditora, a údaje o dalších

nákladech či daních (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 1 písm. k) ZISIF a Přílohou 2 písm. i) VoBÚP)

............................................................................................................................................................................................ 26

p) Údaje o podstatných změnách údajů uvedených ve statutu investičního fondu, ke kterým došlo v průběhu

Účetního období (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 2 písm. a) ZISIF)...................................................... 26

q) Údaje o mzdách, úplatách a obdobných příjmech pracovníků a vedoucích osob, které mohou být považovány

za odměny, vyplácených obhospodařovatelem Fondu jeho pracovníkům nebo vedoucím osobám v Účetním

období, členěných na pevnou a pohyblivou složku, údaje o počtu pracovníků a vedoucích osob

obhospodařovatele Fondu a údaje o případných odměnách za zhodnocení kapitálu, které Fond nebo jeho

obhospodařovatel vyplatil (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 2 písm. b) ZISIF)..................................... 26

r) Údaje o mzdách, úplatách a obdobných příjmech pracovníků nebo vedoucích osob, které mohou být

považovány za odměny, vyplacených obhospodařovatelem Fondu těm z jeho pracovníků nebo vedoucích

osob, jejichž činnost má podstatný vliv na rizikový profil Fondu (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst.

2 písm. c) ZISIF) ..................................................................................................................................................................... 27

4. Výkaz o řízení a správě Fondu ............................................................................................................................................. 28

a) Informace o kodexech řízení a správy Fondu (§ 118 odst. 4 písm. a) až c) ZPKT) .................................................. 28

b) Popis hlavních parametrů systémů vnitřní kontroly a řízení rizik ve vztahu k procesu účetního výkaznictví (§

118 odst. 4 písm. d) ZPKT) .................................................................................................................................................. 28

c) Popis práv spojených s příslušným druhem akcie nebo obdobného cenného papíru představujícího podíl na

Fondu (§ 118 odst. 4 písm. e) ZPKT) ................................................................................................................................. 29

d) Popis složení a postupů rozhodování vedoucího orgánu Fondu a jeho výborů, jsou-li zřízeny (§ 118 odst. 4

písm. f) ZPKT)......................................................................................................................................................................... 32

e) Popis postupů rozhodování a základního rozsahu působnosti valné hromady Fondu (§ 118 odst. 4 písm. g)

ZPKT) ....................................................................................................................................................................................... 33

f) Politika rozmanitosti (§ 118 odst. 4 písm. h) až i) ZPKT) .............................................................................................. 34

g) Struktura vlastního kapitálu Fondu (§ 118 odst. 5 písm. a) ZPKT) v ocenění dle § 196 ZISIF................................ 34

h) Omezení převoditelnosti cenných papírů (§ 118 odst. 5 písm. b) ZPKT) .................................................................... 35

i) Významné přímé a nepřímé podíly na hlasovacích právech Fondu (§ 118 odst. 5 písm. c) ZPKT) ...................... 35

j) Vlastníci cenných papírů se zvláštními právy, včetně popisu těchto práv (§ 118 odst. 5 písm. d) ZPKT) ............ 35

k) Omezení hlasovacích práv (§ 118 odst. 5 písm. e) ZPKT) ............................................................................................. 35

l) Smlouvy mezi akcionáři nebo obdobnými vlastníky cenných papírů představující podíl na Fondu, které

mohou mít za následek ztížení převoditelnosti akcií nebo obdobných cenných papírů představujících podíl

na Fondu nebo hlasovacích práv, pokud jsou Fondu známy (§ 118 odst. 5 písm. f) ZPKT) ................................... 36

m) Zvláštní pravidla určujících volbu a odvolání členů řídicího orgánu a změnu stanov nebo obdobného

dokumentu Fondu (§ 118 odst. 5 písm. g) ZPKT) ........................................................................................................... 36

n) Zvláštní působnost řídicího orgánu Fondu (§ 118 odst. 5 písm. h) ZPKT) ................................................................. 36

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2024 – DOMOPLAN - Na Mariánské cestě SICAV, a.s.

o) Významné smlouvy, ve kterých je Fond smluvní stranou a které nabudou účinnosti, změní se nebo zaniknou

v případě změny ovládání podle zákona o obchodních korporacích Fondu v důsledku nabídky převzetí, a

účinky z nich vyplývající (§ 118 odst. 5 písm. i) ZPKT) ................................................................................................... 36

p) Smlouvy mezi Fondem a členy jeho řídicího orgánu nebo zaměstnanci, kterými je Fond zavázán k plnění pro

případ skončení jejich funkce nebo zaměstnání v souvislosti s nabídkou převzetí (§ 118 odst. 5 písm. j) ZPKT)

............................................................................................................................................................................................ 36

q) Systém kontroly programu, na jehož základě členové řídicího orgánu nebo zaměstnanci Fondu nabývají

účastnické cenné papíry Fondu, opce na tyto cenné papíry či jiná práva k nim, pokud tato práva sami

nevykonávají (§ 118 odst. 5 písm. k) ZPKT) ..................................................................................................................... 37

r) Alternativní výkonnostní ukazatele ..................................................................................................................................... 37

5. Prohlášení oprávněných osob Fondu................................................................................................................................. 38

6. Přílohy ...................................................................................................................................................................................... 39

7. Příloha č. 1 – Zpráva auditora .................................................................................................................................................

8. Příloha č. 2 – Účetní závěrka Fondu ověřená auditorem ...................................................................................................

9. Příloha č. 3 – Zpráva o vztazích za Účetní období...............................................................................................................

10. Příloha č. 4 – Identifikace majetku, pokud jeho hodnota přesahuje 1 % hodnoty majetku Fondu ke dni, kdy

bylo provedeno ocenění využité pro účely této zprávy, s uvedením celkové pořizovací ceny a reálné hodnoty

na konci rozhodného období (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 1 písm. k) ZISIF a Přílohou 2 písm.

e) VoBÚP) ....................................................................................................................................................................................

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2024 – DOMOPLAN - Na Mariánské cestě SICAV, a.s.

Použité zkratky

AIFMR

Nařízení Komise v přenesené pravomoci (EU) č. 231/2013 ze dne 19. prosince

2012, kterým se doplňuje směrnice Evropského parlamentu a Rady 2011/61/EU,

pokud jde o výjimky, obecné podmínky provozování činnosti, depozitáře, pákový

efekt, transparentnost a dohled, ve znění pozdějších předpisů

AVANT IS AVANT investiční společnost, a.s., IČO: 275 90 241, se sídlem Hvězdova 1716/2b,

Nusle, 140 00 Praha 4

BCPP Burza cenných papírů Praha, a.s.

ČNB Česká národní banka

Fond DOMOPLAN - Na Mariánské cestě SICAV, a.s., IČO: 077 42 797, se sídlem

Hvězdova 1716/2b, Nusle, 140 00 Praha 4

IAS/IFRS Mezinárodní standardy účetního výkaznictví přijaté právem Evropské unie

Investiční fondový

kapitál

Majetek a dluhy Fondu z jeho investiční činnosti ve smyslu ust. § 164 odst. 1

ZISIF

ISIN Identifikační označení podle mezinárodního systému číslování pro identifikaci

cenných papírů

LEI

Legal Entity Identifier (blíže viz https://www.gleif.org/en a

https://www.cdcp.cz/index.php/cz/dalsi-sluzby/lei-legal-entity-

identifier/prideleni-lei)

Nařízení

o prospektu

Nařízení Komise v přenesené pravomoci (EU) 2019/980, kterým se doplňuje

nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) 2017/1129, pokud jde o formát,

obsah, kontrolu a schválení prospektu, který má být uveřejněn při veřejné nabídce

cenných papírů nebo jejich přijetí k obchodování na regulovaném trhu, a zrušuje

nařízení Komise (ES) č. 809/2004

Nařízení o zneužití

trhu

Nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 596/2014 o zneužívání trhu, ve

znění pozdějších předpisů

Ostatní jmění Majetek a dluhy Fondu, které nejsou součástí majetku a dluhů Fondu z jeho

investiční činnosti ve smyslu ust. § 164 odst. 1 ZISIF

OZ Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů

Transparenční

směrnice

Směrnice Evropského parlamentu a Rady 2004/109/ES ze dne 15. prosince 2004

o harmonizaci požadavků na průhlednost týkajících se informací o emitentech,

jejichž cenné papíry jsou přijaty k obchodování na regulovaném trhu, a o změně

směrnice 2001/34/ES, ve znění pozdějších předpisů

VoBÚP Vyhláška č. 244/2013 Sb., o bližší úpravě některých pravidel zákona o

investičních společnostech a investičních fondech, ve znění pozdějších předpisů

Vyhláška

o ochraně trhu

Vyhláška č. 234/2009 Sb., o ochraně proti zneužívání trhu a transparenci, ve znění

pozdějších předpisů

Výroční zpráva Tato výroční zpráva

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2024 – DOMOPLAN - Na Mariánské cestě SICAV, a.s.

Účetní období Období od 1. 1. 2024 do 31. 12. 2024

ZISIF Zákon č. 240/2013 Sb., o investičních společnostech a investičních fondech,

ve znění pozdějších předpisů

ZoA Zákon č. 93/2009 Sb., o auditorech, ve znění pozdějších předpisů

ZOK Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o

obchodních korporacích), ve znění pozdějších předpisů

ZoÚ Zákon č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů

ZPKT Zákon č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, ve znění pozdějších

předpisů

Účetní závěrka byla sestavena v souladu se standardem IAS 1. Sestavování a zveřejňování účetní závěrky

a v jeho návaznosti v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví (International Financial

Reporting Standards, IAS/IFRS) a jejich interpretacemi (SIC, IFRIC) ve znění přijatém Evropskou unií.

Srovnávacím obdobím ve výkazu o finanční pozici, výkazu zisku a ztráty a ostatního úplného výsledku a

výkazu změn čistých aktiv připadajících na držitele investičních akcií a zakladatelských akcií je období

končící posledním dnem účetního období předcházejícího Účetnímu období.

Vysvětlující poznámky obsahují dostačující informace tak, aby investor řádně porozuměl veškerým

významným změnám v hodnotách a vývoji v Účetním období, jež odráží finanční výkazy.

Výroční zpráva je nekonsolidovaná a je auditovaná.

Protože Fond nevytváří podfondy, odděluje v souladu s ust. § 164 odst. 1 ZISIF účetně a majetkově

majetek a dluhy ze své investiční činnosti od svého ostatního jmění.

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2024 – DOMOPLAN - Na Mariánské cestě SICAV, a.s.

1. Základní údaje o Fondu

Název Fondu DOMOPLAN - Na Mariánské cestě SICAV, a.s.

Sídlo Hvězdova 1716/2b, Nusle, 140 00 Praha 4

IČO 077 42 797

LEI 315700G2MALHKPL9Y853

Místo registrace

zapsaný v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, sp. zn. B

24058

Vznik Fondu 19. 12. 2018

Doba trvání Fondu doba neurčitá

Typ Fondu a jeho

právní forma

Fond kvalifikovaných investorů dle ust. § 95 odst. 1 písm. a) ZISIF v právní

formě akciové společnosti s proměnným základním kapitálem

Právní režim Fond se při své činnosti řídí právními předpisy všeobecně závaznými v České

republice

Země sídla Fondu Česká republika

Telefonní číslo a

webové stránky

+420 267 997 795, avantfunds.cz

Obhospodařovatel AVANT IS

Poznámka

Obhospodařovatel je oprávněn přesáhnout rozhodný limit.

Obhospodařovatel vykonává pro Fond služby administrace ve smyslu ust. § 38

odst. 1 ZISIF.

a) Základní kapitál Fondu

Výše fondového kapitálu: 367 693 tis. Kč (k poslednímu dni Účetního období)

z toho neinvestiční fondový kapitál: 93 tis. Kč

(z toho 3920 EUR zapisovaný základní kapitál)

z toho Investiční fondový kapitál: 367 600 tis. Kč

Údaje o cenných papírech

Zakladatelské akcie

Podoba

listinný cenný papír

Forma

na jméno

Jmenovitá hodnota

kusové

Obchodovatelnost

nejsou veřejně obchodovatelné

Převoditelnost

převoditelnost je omezena

ISIN

nebylo přiděleno

Počet akcií ke konci Účetního období

1 ks

Změny v Účetním období

Nově vydané

0 ks v objemu 0 EUR

Odkoupené 0 ks v objemu 0 EUR

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2024 – DOMOPLAN - Na Mariánské cestě SICAV, a.s.

Výkonnostní investiční akcie („VIA“)

Podoba

listinný cenný papír

Forma

na jméno

Jmenovitá hodnota

kusové

Obchodovatelnost

nejsou přijaty k obchodování na evropském

regulovaném trhu

Převoditelnost

převoditelnost je omezena

ISIN

nebylo přiděleno

Počet akcií ke konci Účetního období

4 183 819 092 ks

Změny v Účetním období

Nově vydané

0 ks v objemu 0 Kč

Odkoupené

0 ks v objemu 0 Kč

Prioritní investiční akcie („PIA“)

Podoba

zaknihovaný cenný papír v evidenci CDCP

Forma

na jméno

Jmenovitá hodnota

kusové

Obchodovatelnost

od 1. 9. 2023 jsou přijaty k obchodování na

regulovaném trhu Burzy cenných papírů Praha,

a.s.

Převoditelnost

volně převoditelné

ISIN

CZ0008048915

Počet akcií ke konci Účetního období

11 790 667 ks

Změny v Účetním období

Nově vydané

8 441 667 ks v objemu 9 449 000 Kč

Odkoupené

0 ks v objemu 0 Kč

Pozn.: Na konci roku 2024 byly upsány prioritní investiční akce v celkové výši 800 tis. Kč, které byly

emitovány až v roce 2025.

Prémiové investiční akcie („PRIA“)

Podoba

zaknihovaný cenný papír v evidenci AVANT IS

Forma

na jméno

Jmenovitá hodnota

kusové

Obchodovatelnost

nejsou přijaty k obchodování na evropském

regulovaném trhu

Převoditelnost

převoditelnost je omezena

ISIN

CZ0008048923

Počet akcií ke konci Účetního období

60 521 423 ks

Změny v Účetním období

Nově vydané

0 ks v objemu 0 Kč

Odkoupené

0 ks v objemu 0 Kč

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2024 – DOMOPLAN - Na Mariánské cestě SICAV, a.s.

2. Objektivní zhodnocení vývoje podnikání Fondu v Účetním období

(ust. § 34 odst. 2 písm. a) ZISIF)

a) Přehled investiční činnosti

Fond vznikl 19. 12. 2018. Byl dlouhodobě neaktivní až do roku 2022. Důvodem bylo, že nebyl naplněn

investiční záměr původního držitele zakladatelských akcií, slovenské společnosti ISC Sidon, s.r.o. Situace

vedla k nesplnění limitu minimálního fondového kapitálu Fondu dle § 208 ZISIF.

Ani přes usilovné jednání Obhospodařovatele s původním zakladatelem Fondu se v letech 2019 až 2021

nepodařilo nalézt řešení pro další směřování Fondu, nastavení jeho investiční strategie a výběr vhodných

investičních aktiv.

Činnost Fondu v rámci nového vlastníka zakladatelských akcií

K datu 14. 2. 2022 byla uzavřena smlouva o úplatném převodu cenných papírů, na jejímž základě se

jediným vlastníkem zakladatelských i investičních akcií Fondu stal PhDr. Tomáš Vavřík. Nový zakladatel

Fond zařadil do skupiny fondů DOMOPLAN, u nichž je 100% ovládající osobou. V této souvislosti byla

nastavena jasná investiční strategie a směřování Fondu.

Nová investiční strategie byla zahájena aktivací investiční činnosti Fondu v červenci 2022, kdy došlo

k akvizici obchodního podílu ve společnosti DOMOPLAN – Na Mariánské cestě, s.r.o., která je nositelem

stejnojmenného bytového developerského projektu.

V souvislosti s aktivací investiční činnosti došlo k navýšení fondového kapitálu Fondu novými úpisy

investičních akcií v objemu 46,5 mil. Kč v červenci a 40 mil. Kč v srpnu 2022. Minimální požadovanou výši

fondového kapitálu Fond splnil ke dni 30. 9. 2022, ke kterému činila celková výše fondového kapitálu

Fondu částku 41 mil. Kč, tj. cca 1,67 mil. euro.

Fond se v účetním období stal subjektem veřejného zájmu, a to v souladu s čl. 3 části XII. Burzovních

pravidel – podmínky přijetí cenných papírů kolektivního investování, kdy byly Prioritní investiční akcie (PIA)

přijaty od 1.9. 2023 k obchodování na Regulovaný trh burzy (BCPP).

Fond a jeho SPV DOMOPLAN – Na Mariánské cestě, s.r.o. k 01.01.2023 zpětně fúzovali dle připraveného

projektu fúze. V důsledku fúze sloučením došlo k přechodu jmění zanikající společnosti na nástupnickou

společnost DOMOPLAN – Na Mariánské cestě SICAV, a.s. a nástupnická společnost se tak stala právním

nástupcem uvedené zanikající společnosti DOMOPLAN - Na Mariánské cestě, s.r.o.

Samotný projekt se dělí na dvě etapy, které jsou také samostatným předmětem ocenění. První etapa je ve

výstavbě s kolaudací v roce 2025 a II. etapa se plánuje ke kolaudaci v roce 2027.

Předmětem podnikatelské činnosti Fondu je a nadále bude kolektivní investování peněžních prostředků

vložených kvalifikovanými investory. Investičním cílem Fondu je jejich setrvalé zhodnocování

prostřednictvím investic do výstavby nemovitostních projektů.

V průběhu Účetního období Fond vykonával běžné činnosti v souladu se svým statutem.

Investiční strategie Fondu je zaměřená zejména na investice do majetkových účastí (dále také SPV, nebo

projektové společnosti), do vlastních developerských projektů, poskytování úvěrů těmto dceřiným

společnostem realizujícím developerské projekty a do pořizování pohledávek za společnostmi, do kterých

Fond hodlá kapitálově vstoupit, a dalších druhů aktiv. Geograficky se Fond zaměřuje na projekty v České

republice.

Na základě rozhodnutí statutárního orgánu Fondu a výzvy pokračoval úpis investičních akcií Fondu coby

primárního finančního zdroje pro realizaci investiční strategie Fondu.

Hospodaření s Ostatním jměním spočívá pouze v držení zapisovaného základního kapitálu Fondu,

ke kterému Fond vydal zakladatelské akcie.

Hospodaření s Ostatním jměním skončilo v Účetním období vykázaným hospodářským výsledkem

ve výši 1 tis. Kč před zdaněním.

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2024 – DOMOPLAN - Na Mariánské cestě SICAV, a.s.

Fond se řadí do skupiny fondů DOMOPLAN, která sestává z hlavního fondu DOMOPLAN SICAV, a.s. a

jednotlivých projektových fondů zaměřených na realizaci zpravidla jednoho velkého developerského

projektu v čase. Fondy ve skupině jsou vůči sobě v postavení sesterských společností. Fond DOMOPLAN

SICAV má postavení finančního investora jak v roli věřitele poskytujícího podřízené úvěry SPV

projektových fondů, popř. samotným projektovým fondům, tak v roli akciového investora držícího

investiční akcie emitované k projektovým fondům.

Přehled činnosti v I. etapě developerském projektu v rozhodném období:

V I. Q. 2024 probíhaly práce na hrubé stavbě na všech objektech první etapy projektu:

• Janův dům (A);

• Bernardův dům (B);

• Mariin dům (C);

• Ignácův dům (D).

V 1. čtvrtletí pokračovaly práce na skladbách střešních konstrukcí a vnitřních instalacích. Byly zahájeny

práce na vnitřních omítkách a vnějším zateplovacím systému. Jsou řešeny úpravy v projektové

dokumentaci dle změn – ZSPD č. 3. Provádění vnitřních omítek a instalací. Dále budou pokračovat práce

na vnějším zateplovacím systému.

Ve 2. čtvrtletí byly dokončeny práce na skladbách střešních konstrukcí a vnitřních instalacích. Dále byly

dokončeny práce na vnitřních omítkách. Pokračovaly práce na podlahách a skladbě fasády. Byly zahájeny

práce na obkladech a dlažbách v rámci koupelen. Dále byly zahájeny práce na SDK konstrukcích,

vnitroareálové kanalizaci a komunikacích. Byla podána žádost o ZSPD č. 3 vč. vyjádření DOSS. Jsou

řešeny úpravy v projektové dokumentaci dle schválených změn – ZSPD č. 4. Dokončení prací – skladba

fasády, obklady + dlažby v koupelnách, SDK, podlahy, výmalby, vnitroareálová kanalizace, komunikace.

Provádění prací na jezírku, předzahrádkách, sadových úpravách a sklepních kójích.

Ve 3. čtvrtletí pokračovaly práce na kontaktním zateplovacím systému vč. finálního povrchu fasády. Dále

pokračovaly práce na obkladech a dlažbách v koupelnách. Pokračovalo se v realizaci SDK konstrukcí,

podlahových úprav a výmaleb. Dále probíhaly práce na sklepních kójích. Byla dokončena vnitroareálové

kanalizace. Dále byla realizována komunikace v okolí stavby. Současně probíhaly práce na jezírku. V

dalším období se bude pokračovat na dokončování prací v rámci jednotlivých SO. Jedná se především o

práce na obkladech a dlažbách, podlahových úpravách a výmalbách. Dále budou pokračovat práce na

fasádě. Budou dokončeny sklepní kóje a práce na jezírku. Dále bude realizována trafostanice.

Ve 4. čtvrtletí byly dokončeny práce na fasádě v rámci obj. C a D. Dále pokračovaly práce na kontaktním

zateplovacím systému vč. finálního povrchu fasády na obj. A a B. Pokračovalo se v realizaci SDK

konstrukcí, podlahových úprav a výmaleb na obj. A a B. Objekt C je připraven na před přejímky. Probíhají

dokončovací práce na obj. D. Probíhají dokončovací práce v rámci sklepních kójí. Byla realizována

trafostanice. Bylo vydáno kolaudační rozhodnutí (NN, VO, plyn). Bylo zahájeno řízení ZSPD č. 3.

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2024 – DOMOPLAN - Na Mariánské cestě SICAV, a.s.

V dalším období se bude pokračovat na dokončování prací v rámci jednotlivých SO. Budou probíhat před

přejímky bytových jednotek. Dále bude probíhat kolaudace SO.

Hlavními zdroji příjmů Fondu v Účetním období byly příjmy z úpisů investičních akcií. Fond již přijímá

platby za předané bytové jednotky. Celkem bylo prodáno 84 bytových jednotek, což činí 50 % kapacit.

V případě příznivého ekonomického vývoje a dostatku zdrojů pro krytí splatných závazků Fond může

rozhodnout o výplatě podílu na zisku, i když to aktuálně neplánuje.

V současné době platí, že řídicí orgány Fondu pevně nezavázaly Fond k dalším významným investicím,

včetně očekávaných zdrojů financování. V průběhu Účetního období Fond nezavedl žádné nové významné

produkty či služby. Fond neeviduje žádná omezení využití zdrojů jeho kapitálu, které podstatně ovlivnily

nebo mohly podstatně ovlivnit provoz Fondu, a to ani nepřímo.

b) Finanční přehled ve vyjádření v ocenění dle § 196 ZISIF

Finančním přehled k výpočtu fondového kapitálu dle ocenění dle § 196 ZISIF lze definovat Fond

následujícími údaji v tis. Kč:

Ukazatel Investiční část Neinvestiční část

Dlouhodobá aktiva

1 653 207

Z toho:

Zásoby (developerské projekty) 1 653 207

Krátkodobá aktiva

55 519

Z toho:

Pohledávky za bankami 47 157 93

Ostatní aktiva 8 476 0

Aktiva celkem

1 708 840

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2024 – DOMOPLAN - Na Mariánské cestě SICAV, a.s.

Ukazatel Investiční část Neinvestiční část

Čistá aktiva připadající na

držitele investičních akcií

367 600 93

Dlouhodobé závazky

424 421

Z toho:

Závazky za nebankovními

subjekty

424 410 0

Ostatní pasiva 11 0

Krátkodobé závazky

916 705

Z toho:

Závazky za bankami 682 500 0

Závazky za nebankovními

subjekty

39 680

Ostatní pasiva

194 525

Pasiva celkem

1 708 726

c) Přehled portfolia v ocenění dle § 196 ZISIF

V této části je uveden pouze základní komentovaný přehled o portfoliu Fondu a jeho výsledcích za Účetní

období v tis. Kč. Více podrobností je uvedeno v auditované účetní závěrce v příloze č. 2 Výroční zprávy.

Ukazatel

Stav

k poslednímu dni

předcházejícího

účetního období

Stav

k poslednímu dni

Účetního období

% podíl změna v %

Celková aktiva

Fondu

1 205 196 1 708 933 100,00 % +41,79 %

Peněžní

prostředky

59 359 47 250 2,76 % -20,40 %

Ostatní aktiva 1 145 837 1 661 683 97,24 % +45,02 %

Z toho:

Zásoby 1 138 469 1 653 207 96,74 % +45,21 %

Obchodní a jiné

pohledávky

7 368 8 476 0,50 % +15,03 %

Komentář k přehledu portfolia

Významná hmotná dlouhodobá aktiva Fondu jsou uvedena v příloze č. 4 Výroční zprávy.

Vzhledem k míře dokončenosti projektu a míře prodejů bytových jednotek došlo ke zvýšení hodnoty

fondového kapitálu o 41,9 % dle posudku k 31. 12. 2024. Naopak došlo ke snížení likvidity v rámci výstavby

o 20,40 %.

V průběhu Účetního období se nevyskytly žádné faktory, rizika či nejistoty, které by měly vliv na výsledky

hospodaření Fondu.

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2024 – DOMOPLAN - Na Mariánské cestě SICAV, a.s.

d) Významné události během účetního období

V rámci developmentu došlo k významnému posunu stavební činnosti a její monetizace. Ke konci

účetního období evidujeme:

• podpis kupních smluv u 84 bytových jednotek vč. komplementárních ploch za

583 043 794 000 Kč;

• 3 rezervace v celkové částce 18 053 tis. Kč;

• 50 % bytových jednotek je prodáno.

e) Přehled výsledků Fondu v ocenění dle § 196 ZISIF

Přehled výsledků fondu v ocenění dle § 196 ZISIF lze definovat finanční výkonnost Fondu následujícími

údaji v tis. Kč:

Ukazatel Investiční část Neinvestiční část

Výnosy z úroků 81 0

Náklady na úroky z přijatých

úvěrů

-99 909

Tržby z pronájmu a

poskytovaných služeb

858 0

Náklady na poplatky a provize -2 486

Zisk nebo ztráta z finančních

operací

4 496

Výnosy z devizových operací 0 1

Ostatní provozní náklady -332 0

Správní náklady -3 956 0

HV po zdanění -101 248 1

Komentář k přehledu výsledků v ocenění dle § 196 ZISIF

V rozhodném období se finalizovala výstavba I. etapy projektu, kdy zejména finanční náklady a stavební

náklady měly rozhodující vliv na HV. Výnosy z prodejů zároveň ještě nebyly monetizovány.

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2024 – DOMOPLAN - Na Mariánské cestě SICAV, a.s.

f) Přehled základních finančních a provozních ukazatelů v ocenění dle § 196 ZISIF

Hlavní finanční ukazatelé

Ukazatel

Stav k poslednímu dni

předcházejícího

účetního období

Stav k poslednímu dni

Účetního období Změna v %

NAV Fondu 114 384 tis. Kč 367 600 tis. Kč 221,37 %

Vlastní kapitál

(neinvestiční část)

92 tis. Kč 93 tis. Kč 1,09 %

Pákový efekt metodou

hrubé hodnoty aktiv

1001,75 % 452,04 % -54,88 %

Pákový efekt dle

standardní závazkové

metody

1053,56 % 464,86 % -55,88 %

Nové emise 3 500 tis. Kč 9 449 tis. Kč 169,97 %

Ukončené investice 0 0 0,00 %

Čistý zisk -95 144 tis. Kč -101 248 tis. Kč -6,41 %

Hodnota investiční

akcie VIA

0,0096 Kč 0,0657 Kč 584,38 %

Hodnota investiční

akcie PIA

1,0934 Kč 1,1929 Kč 9,10 %

Hodnota investiční

akcie PRIA

1,1653 Kč 1,2947 Kč 11,10 %

Komentář k hlavním finančním ukazatelům

NAV Fondu – celková hodnota Investičního fondového kapitálu, tj. celková hodnota majetku Fondu

z investiční činnosti po odečtení všech dluhů z investiční činnosti. NAV Fondu je z 75 % přiřazeno

investorům investujícím do výkonnostních investičních akcií, ze 25 % investorům investujícím do

investičních akcií s distribučním mechanismem. Meziročně došlo ke snížení míry využití pákového efektu

na 465 % (dle závazkové metody), maximální míra je dle statutu Fondu stanovena na 2000 %.

Způsob výpočtu/stanovení vybraných ukazatelů je uveden v části 4 písm. r) Výroční zprávy.

g) Zdroje kapitálu v ocenění dle § 196 ZISIF

Následující přehled údajů v tis. Kč vyjadřuje stav dlouhodobých a krátkodobých zdrojů kapitálu

k poslednímu dni Účetního období. Informace o struktuře vlastního kapitálu Fondu jsou uvedeny v příloze

č. 2 Výroční zprávy.

Dlouhodobé zdroje kapitálu

v tis. Kč

Investiční část Neinvestiční část

Vlastní kapitál 367 600 93

Dlouhodobé závazky 424 421 0

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2024 – DOMOPLAN - Na Mariánské cestě SICAV, a.s.

Krátkodobé zdroje kapitálu v tis.

Kč

Investiční část Neinvestiční část

Krátkodobé závazky 916 705 0

Komentář ke zdrojům financování

Investiční činnost Fondu je financována především dlouhodobými zdroji z vydávaných investičních akcií.

Cizí zdroje Fondu jsou tvořeny zejména závazky z bankovních úvěrů, nebankovních úvěrů, ostatních

závazků a závazků z obchodního styku. V rámci své činnosti není Fond nucen omezovat svou investiční

činnost z důvodů nedostatku zdrojů kapitálu. Případné výpadky ve financování z důvodů odkupů

investičních akcií je schopen pokrýt z externích zdrojů nebo operativním prodejem likvidních aktiv.

Vysvětlení a rozbor peněžních toků

Více podrobností je uvedeno v auditované účetní závěrce v příloze č. 2 Výroční zprávy.

Peníze a peněžní ekvivalenty (pohledávky za bankami) – zde je zachycen stav finančních prostředků na

bankovních účtech Fondu. Peněžní prostředky v hotovosti Fond nemá.

Fondu není známo žádné omezení využití zdrojů kapitálu, které podstatně ovlivnilo nebo mohlo podstatně

ovlivnit provoz Fondu, a to i nepřímo.

h) Údaje týkající se prosazování environmentálních nebo sociálních vlastností a udržitelných investic

podle čl. 11 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) 2019/2088) a údaje podle čl. 5 až 7 nařízení

Evropského parlamentu a Rady (EU) 2020/852 (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234 odst. 1 písm.

j) ZISIF)

Podkladové investice tohoto finančního produktu nezohledňují kritéria EU pro environmentálně udržitelné

hospodářské činnosti.

i) Vývoj hodnoty akcie v rozhodném období v grafické podobě (§ 291 odst. 1 ZISIF ve spojení s § 234

odst. 1 písm. k) ZISIF a Přílohou 2 písm. f) VoBÚP)

Hodnota výkonnostní investiční akcie činila k 31. 12. 2024 0,0657 Kč.

0,0000 Kč

0,0100 Kč

0,0200 Kč

0,0300 Kč

0,0400 Kč

0,0500 Kč

0,0600 Kč

0,0700 Kč

Vývoj hodnoty výkonnostní investiční akcie

v roce 2024

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2024 – DOMOPLAN - Na Mariánské cestě SICAV, a.s.

Hodnota prioritní investiční akcie činila k 31. 12. 2024 1,1929 Kč.

Hodnota prémiové investiční akcie činila k 31. 12. 2024 1,2947 Kč.

Fond v rozhodném období nesledoval ani nekopíroval žádný index nebo jiný benchmark.

Charakter Fondu

Fond patří do kategorie subjektů kolektivního investování. Investoři do investičních akcií vydávaných

Fondem mají právo na odkup těchto investičních akcií na účet Fondu. Lhůta pro výplatu protiplnění za

odkupované investiční akcie je uvedena ve statutu Fondu a její délka činí max. 1 rok od obdržení žádosti

o odkup obhospodařovatelem Fondu.

1,1000 Kč

1,1100 Kč

1,1200 Kč

1,1300 Kč

1,1400 Kč

1,1500 Kč

1,1600 Kč

1,1700 Kč

1,1800 Kč

1,1900 Kč

1,2000 Kč

Vývoj hodnoty prioritní investiční akcie

v roce 2024

1,1700 Kč

1,1900 Kč

1,2100 Kč

1,2300 Kč

1,2500 Kč

1,2700 Kč

1,2900 Kč

1,3100 Kč

Vývoj hodnoty prémiové investiční akcie

v roce 2024

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2024 – DOMOPLAN - Na Mariánské cestě SICAV, a.s.

Investiční strategie / reálná hodnota investic Fondu

Investiční strategií Fondu jsou zejména investice do developerských úvěrů a majetkových účastí,

poskytování úvěrů dceřiným společnostem realizujícím developerské projekty. Geograficky se Fond

zaměřuje na projekty jejichž ekonomická expozice je vůči ekonomice České republiky.

Investice Fondu není alokována v odvětví, na které by měl přímý vliv válečný konflikt na Ukrajině. Fond

investuje do vlastního developerského projektu a neočekává významný negativní dopad na hodnotu

portfolia z důvodů přímých dopadů událostí.

Aktuální portfolio Fondu lze z hlediska korelace s vývojem ekonomiky považovat za neutrální. Nicméně

dopady válečného konfliktu na Ukrajině mohou ovlivnit činnost Fondu s ohledem na růst cen některých

stavebních materiálů, jejichž produkce je situována v oblastech zasažených válkou a úbytkem pracovních

sil pro výstavbu, které se ve větším množství rekrutují i ze států zapojených v konfliktu. To má vliv v podobě

nárůstu nákladů na výstavbu, prodloužení termínů dokončení developerského projektu a jeho umístění na

trh. Výsledkem může být negativní vliv na ziskovost cílového developerského projektu a schopnost

splácet dluhy z přijatých úvěrů.

Lze předpokládat, že významná ekonomická recese napříč celou ekonomikou může negativně ovlivnit

reálnou hodnotu investic v portfoliu. Takový pokles by však měl být pouze dočasný.

Investice Fondu je zaměřena na jeden developerský projekt a diverzifikace portfolia Fondu tak není

zajištěna. V případě selhání při realizaci projektu lze očekávat vyšší absolutní ztrátu celkové hodnoty

investic v portfoliu.

Fond vzhledem k aktuální aktivační fázi investiční činnosti nemá dostatečné objemy v nástrojích, které lze

ve velmi krátké době přeměnit na peněžní prostředky, aniž by Fond realizoval ztrátu. Fond tak ještě není

připraven na vyšší nároky na likvidní zdroje v následujícím období, přičemž Obhospodařovatel Fondu činí

kroky k zajištění dostatečné likvidity.

Aktuálně není zvažována změna investiční strategie Fondu.

Likvidita Fondu

Běžné příjmy budou generovány převážně z úpisů investičních akcií. Po dokončení developerského

projektu plánuje Fond běžné příjmy získávat prodejem aktiv, inkasem dividend z majetkových účastí a

z úroků z úvěrových nástrojů v portfoliu Fondu.

Nepřímé dopady válečného konfliktu na ziskovost developerských projektů mohou mít zprostředkovaně

vliv na schopnost Fondu dostát svým závazkům, neboť by tím byl ohrožen hlavní zdroj příjmů Fondu,

z nichž zamýšlí plnit své závazky.

Fond v současné fázi aktivace své investiční činnosti ještě nedisponuje dostatečnými zdroji likvidního

majetku, které by mu umožňovaly dlouhodobě zajistit běžné náklady na činnost správy vlastního majetku.

Těmito běžnými náklady jsou zejména odměna obhospodařovatele, administrátora a depozitáře.

Obhospodařovatel činí kroky k zajištění dostatečných zdrojů likvidního majetku pro krytí běžných nákladů

Fondu.

Investiční strategie Fondu je spojena s nižší úrovní rizika a Fond tak neočekává dlouhodobý pokles

hodnoty investičních akcií. Dočasný pokles reálné hodnoty investic v portfoliu Fondu a celkový pokles

výkonnosti ekonomiky však může investory motivovat k okamžitému ukončení investice. Fond však

disponuje dostatečnými nástroji (viz níže) pro uspokojení požadavků investorů.

V případě, že nebudou získány nové prostředky úpisem investičních akcií, nové investice budou

realizovány pouze z příjmů ukončených investičních příležitostí nebo externích zdrojů. Fond nemá závazky

k pokračujícímu financování investic, a proto ani významné potíže s likviditou při realizaci investiční

strategie.

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2024 – DOMOPLAN - Na Mariánské cestě SICAV, a.s.

Hlavní potřebu likvidity lze očekávat z titulu odkupů investičních akcií. V případě potřeby může Fond učinit

následující opatření:

- zastavení další investiční činnosti a využití prostředků z ukončených investic;

- prodej likvidního majetku;

- zajištění dluhového financování;

- zpeněžení ostatního majetku;

- dočasné pozastavení odkupování investičních akcií na dobu až 2 let.

Fond dosud nedisponuje dostatečnými nástroji, jak překlenout krátkodobý i střednědobý nedostatek

likvidních prostředků.

Provozní rizika

Obhospodařovatel a administrátor pro Fond řádně zajistili veškeré potřebné činnosti.

V rámci zvýšené volatility na finančních trzích lze očekávat, že pravidelné oceňování majetku a dluhů na

základě tržních dat může být obtížnější a spolehlivost dat může být limitována. Aktuální metoda

oceňování majetku a dluhů Fondu však poskytuje dostatečné možnosti, jak zohlednit mimořádné

okolnosti.

Předpoklad nepřetržitého trvání účetní jednotky

S ohledem na výše uvedené nebyly identifikovány významné pochybnosti o nepřetržitém trvání účetní

jednotky. Fond očekává možný dočasný pokles v reálné hodnotě investic. Pro další fungování Fondu však

tento pokles nepředstavuje překážku. Pro řešení případných budoucích problémů s likviditou v případě

nadměrných požadavků na odkup byly definovány vhodné nástroje. V provozní oblasti jsou pro Fond

veškeré potřebné služby zajištěny.

Vliv ekonomického vývoje, inflace a změny úrokových sazeb na hospodaření Fondu

Fond je ovlivňován zejména vývojem v České republice, která je vzhledem k malé a otevřené ekonomice

pod silným vlivem vývoje v EU (zejména Německa) a také pod silným vlivem externích událostí (např. kvůli

geografické blízkosti k Ukrajině). Vliv na hospodaření Fondu je především prostřednictvím změny reálné

hodnoty majetku a závazků Fondu.

Ekonomická situace nebyla v průběhu roku 2024 ani přes pokles inflace nijak růžová. Průmyslová

produkce na nižší inflaci výrazně nereaguje a krize českého průmyslu tak nadále trvá. I když byl

v meziročním srovnání podíl nezaměstnaných vyšší o 0,4 %, tak jsou to právě domácnosti, které oživují

spotřebu.

V průběhu roku 2024 ČNB snížila hlavní úrokovou sazbu 2týdenní repo sazbu z 6,75 % na 4 %, přičemž

nejrychlejší snižování proběhlo v prvním pololetí, kdy každé rozhodnutí ČNB přineslo pokles o 0,5 %. Ve

druhé části roku pokračovala ČNB ve snižování, nicméně každé zasedání jen o 0,25 %, a to až do prosince,

kdy proces měnového uvolňování přerušila. Snížení výrazně dopomohla inflace, která vlivem vysoké

základny skokově klesla na počátku roku 2024 na 2 %. Po zbytek roku se držela v tolerančním pásmu

ČNB, a i když v samotném závěru roku atakovala její horní hranici 3 %, tak v pásmu nakonec vydržela.

V roce 2025 je očekávána průměrná inflace 2,5 %. Stejným směrem, i když ne tak razantním, postupovala

americká centrální banka Fed a Evropská centrální banka ECB. Zatímco Fed se k prvnímu snížení odhodlal

až v září 2024 a postupnými kroky snížil sazby z 5,5 % na 4,5 %, ECB poprvé snížila sazby v červnu a z 4 %

uzavírala loňský rok na 3 %. Ke snížení sazeb centrální banky přiměly dva důvody. Prvním je kombinace

zpoždění účinků měnové politiky s dostatečně silným přesvědčením o dalším postupném poklesu inflace.

Druhým je přetrvávající slabost ekonomik eurozóny u ECB a obavy ze slábnutí trhu práce u Fedu.

Obrázek české ekonomiky se příliš nemění. Ekonomiku i nadále táhne spotřeba domácností, když rychlejší

růst mezd a nižší úrokové sazby znamenaly obnovení poptávky na nemovitostním trhu. V rámci

podnikatelského sentimentu je vývoj v jednotlivých sektorech odlišný.

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2024 – DOMOPLAN - Na Mariánské cestě SICAV, a.s.

Příznivá je situace ve službách, což je v souladu s oživením spotřeby domácností. Průmysl i stavebnictví

zatím marně čekají na růstový impulz. Nízká nálada v průmyslu je odrazem slabé zahraniční poptávky,

obav z budoucího ekonomického vývoje v Německu a rizik pro automobilový průmysl. Inflace zůstává

v cílovaném inflačním pásmu.

Očekávaný výrazný pokles úrokových sazeb prakticky s předstihem vedl k poklesu sazeb depozitních, což

v roce 2024 podporovalo domácnosti ke změně investičního chování. Reálné úrokové sazby vlivem

návratu inflace do tolerančního pásma sice zůstaly v kladných hodnotách, nicméně absolutní zhodnocení

ztrácí pro domácnosti na atraktivitě, a tak se začínají poohlížet po alternativách či jiných možnostech

investování.

Makroekonomický výhled na rok 2025 byl postavený na základě prognóz ČNB, České spořitelny, Komerční

banky, ČSOB, PPF banky a agentury Bloomberg ze závěru roku 2024 a stojí na těchto předpokladech

vývoje základních fundamentů české ekonomiky:

Rok 2025 by měl přinést v České republice ekonomické oživení. Toto oživení však nebude nijak závratné

a mělo by se pohybovat okolo 2,5 % a růst by měl být tažen zejména službami a obchodem. Průmyslu v

roce 2025 již tolik nebude pomáhat ani automobilový průmysl. Výrazné riziko představují možná cla na

dovozy do USA, které jsou aktuálně zvažovány. Pro Německo by takovéto opatření znamenalo další faktor

limitující jeho stagnující ekonomiku, což by se nutně přeneslo negativně i do českého hospodářství.

Ekonomiku by měla táhnout zejména spotřeba, a to jak soukromá, tak vládní. Spotřebu domácností

podpoří relativně nízká inflace i silný trh práce a s ním spojený růst reálných mezd. Růst ekonomiky by

měla v letošním roce podpořit i uvolněnější měnová politika.

Model ČNB předpokládá, že průměrná inflace by v roce 2025 měla marginálně vzrůst z loňských 2,5 % na

2,6 %. Prognózy trhu se přiklánějí k opatrnosti, když první snížení úrokových sazeb očekávají nejdříve

v březnu 2025. Na horizontu měnové politiky by inflace při slabé domácí poptávce a nižších cen energií a

pohonných hmot měla být velmi blízko 2 % inflačního cíle. Ceny energií budou tlačit inflaci směrem dolů,

což dokazují zveřejněné ceníky některých dodavatelů. Obnovený růst cen nemovitostí se projeví ve vyšší

dynamice imputovaného nájemného a znamená naopak proinflační tlaky. Prostor pro uvolňování měnové

politiky tady je, ale bude probíhat pomaleji než v roce 2024.

Podle agentury Bloomberg se drtivá většina analytiků shoduje, že na závěr roku bude 2týdenní repo sazba

v pásmu 3–3,5 %.

Na mezibankovním trhu není důvod k velkému konkurenčnímu boji, a tak pokles komerčních úroků bude

u depozitních úroků pokračovat rychleji, a to jak u korunových, tak i cizoměnových.

Pomalý rozjezd tuzemské ekonomiky odsune i výraznější posílení tuzemské měny. Měny rozvíjejících se

trhů by měly v příštím roce obecně těžit z ústupu rizikové averze i snižování úrokových sazeb v USA.

Očekáváme, že koruna prolomí hranici 25 Kč a bude se pohybovat v úrovni 24,7–25 Kč/EUR.

Rizikové faktory aktuálního účetního období

V průběhu aktuálního účetního období budou významným rizikovým faktorem následující jevy:

- Hlavním tématem roku 2025 budou nejspíš obchodní války, které mohou značně uškodit leckterým

odvětvím či ekonomikám. V této souvislosti se poprvé objevily trendy přesouvání dodavatelských

řetězců do blízkých zemí a přesměrování dodavatelských řetězců do zemí, které se považují

za politicky a ekonomicky bezpečné, aby se zabránilo narušení obchodních toků.

- Otevřenost české ekonomiky, kde exporty představují 70 % HDP, způsobuje její velkou citlivost

na externí šoky. A těch může přijít mnoho, od slabé německé ekonomiky, přes nedostatek dodávek

plynu, až po rozpoutání obchodních válek.

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2024 – DOMOPLAN - Na Mariánské cestě SICAV, a.s.

- Slabý ekonomický růst v Evropě bude i v letošním roce vytvářet tlak na uvolňování měnových

podmínek ECB. Větším problémem, než inflace je nyní reálná ekonomika. Vzhledem k tomu, že ECB

předpokládá návrat inflace na cíl na horizontu měnové politiky, má prostor nižšími sazbami

ekonomiku podpořit.

- Geopolitická nejistota. Čínsko-americké vztahy se tak stále více přidávají ke dvěma dalším důležitým

ohniskům geopolitického napětí – Ukrajině a Blízkému východu. Sílící ruský tlak na Ukrajinu vyvolává

sílící protitlak Západu, a tedy postupnou eskalaci konfliktu. Konflikt na Blízkém východě se změnil z

lokálního problému (Gaza) na stále zřetelnější souboj mezi Izraelem a Íránem.

- Za potenciální zdroj nestability lze považovat také americkou politiku v podobě zavádění cel

a migračních či daňových reforem.

- Omezený pokles úrokových sazeb by měl dopad na ceny akcií a dluhopisů kvůli tržní poptávce a přes

oceňovací modely, způsobující zhoršení finančního zdraví firem.

- Může dojít ke zhoršení ziskovosti firem, růstu defaultů a růstu kreditních přirážek s dopadem

na reálnou hodnotu majetku a dluhů Fondu.

Ke dni vyhotovení Výroční zprávy existuje značná míra nejistoty ohledně efektu těchto předpokladů a rizik

na celosvětovou i tuzemskou ekonomiku, neboť neustále dochází k vývoji. Nelze proto s požadovanou

přesností stanovit očekávaný dopad výše uvedených rizik na reálnou hodnotu majetku a dluhů Fondu.

Dopady ruské invaze na Ukrajinu

Trhy si na válečné konflikty začínají zvykat a toto riziko automaticky do svých předpovědí zařazují. Roste

vyčerpanost obou stran a nástup prezidenta Trumpa může zvýšit tlak na příměří. To by umožnilo

ekonomický restart Ukrajiny i Ruska a patrně později vedlo k uvolnění sankcí. Evropa by mohla těžit

z levnějších energií a vyšší poptávky po exportech. Negativním scénářem však zůstává omezení americké

pomoci, které by mohlo oslabit ukrajinskou obranu.

Od zahájení konfliktu (únor 2022) již byly nalezeny alternativy dodávky energií a surovin, náhradní zdroje

a přepravní a skladovací kapacity, a pokud nedojde k rozšíření konfliktu mimo oblast Ukrajiny, nebude mít

válka výrazný dopad na trhy. Podle analytiků v roce 2025 dojde k mírové dohodě mezi Ruskem a Ukrajinou.

Hlavní zdroje rizik spojené s okupací Ukrajiny zůstávají do té doby totožné, v čase se však snižuje jejich

vliv:

- velké výkyvy na finančních trzích, a to zejména pro případ větší eskalace či rozšíření konfliktu;

- dostupnost a ceny surovin a energií s dopadem na zvýšení inflace či oběh zboží;

- navazující celkový pokles ekonomické aktivity, jehož důsledkem bude recese, včetně omezení

ziskovosti firem a investiční aktivity.

V souvislosti s okupací části Ukrajiny Ruskou federací provedl Fond identifikaci hlavních rizik, kterým

může v této souvislosti čelit, a současně ve vazbě na identifikovaná rizika vyhodnotil, zda u Fondu není

ohrožen předpoklad nepřetržitého trvání účetní jednotky.

Fond nevlastní žádná aktiva v Rusku či na Ukrajině a ani nemá významnou část investorů z těchto

destinací.

Předpoklad nepřetržitého trvání účetní jednotky

S ohledem na výše uvedené nebyly identifikovány významné pochybnosti o nepřetržitém trvání účetní

jednotky. Fond očekává možný dočasný pokles v reálné hodnotě investic. Pro další fungování Fondu však

tento pokles nepředstavuje překážku. Pro řešení případných budoucích problémů s likviditou v případě

nadměrných požadavků na odkup byly definovány vhodné nástroje. V provozní oblasti jsou pro Fond

veškeré potřebné služby zajištěny.

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2024 – DOMOPLAN - Na Mariánské cestě SICAV, a.s.

3. Výroční zpráva

a) Popis všech významných událostí, které se týkají Fondu a k nimž došlo po skončení Účetního období,

vč. informací o skutečnostech, které nastaly až po rozvahovém dni a jsou významné pro naplnění

účelu Výroční zprávy (§ 34 odst. 2 písm. b) ZISIF a § 21 odst. 2 písm. a) ZoÚ)

Po rozvahovém dni došlo u Fondu k emisi akcií. Akcie byly upsány od 10. 1. 2024 do 31. 12. 2024 v celkové

výši 800 tis. Kč. Emitovány však byly až v roce 2025.

b) Údaje o předpokládaném budoucím vývoji podnikání Fondu (§ 34 odst. 2 písm. c) ZISIF a § 21 odst. 2

písm. b) ZoÚ)

V průběhu aktuálního účetního období bude Fond dále realizovat investiční strategii vymezenou ve statutu

Fondu formou selekce titulů vhodných k investování a aktivního řízení portfolia Fondu poskytováním

středně a dlouhodobých úvěrů, případně nákupem dalších majetkových účastí v kapitálových

společnostech a cenných papírů. Fond bude nadále analyzovat tržní příležitosti v oblasti distressed

assets, spravovat současné portfolio a disponibilní výnosy budou z větší části dále reinvestovány.

Fond nadále plánuje upisovat primárně růstové investiční akcie, které jsou veřejně obchodovány. V rámci

dividendové politiky Fond neplánuje v roce 2024 výplatu dividendy ve vztahu k žádnému druhu akcií

vydávaných k Fondu.

V průběhu aktuálního účetního období bude Fond dále čelit kreditnímu riziku protistran, což plyne z jeho

investiční strategie. Fond bude eliminovat tato rizika zejména aktivním zajištění poskytovaných úvěrů.

Z pohledu očekávaných podnikatelských rizik a nejistot Fondu pro následující období může být rizikem

potřeba likvidity na straně jeho majetkových účastí, kterou je Fond připraven krýt vlastním kapitálem,

případně emisí dalších investičních akcií, případně i externím financováním.

Výhled pro jednotlivá aktiva, do kterých Fond převážně investuje:

Realitní trh

Meziroční nárůst stavební produkce byl v roce 2024 2,5 %. Meziročně bylo zahájeno o 62,4 % bytů více,

dokončeno bylo o 38,1 % bytů méně. Bariérou pro růst ve stavebnictví zůstává nadále nedostatek

zaměstnanců. Stavební sektor v ČR očekává v roce 2025 mírný růst trhu stavebních prací o 0,8 %. Návrh

státního rozpočtu na rok 2025 obsahuje rekordní investice do dopravní infrastruktury a veřejných projektů,

které pomohou zajistit stabilní poptávku po stavebních pracích.

Nemovitostní trh se po loňském mírném ochlazení rychle otřepal a nyní již silně expanduje, alespoň z

cenového hlediska, a přispívá k tomu i odložená poptávka podpořená nadměrnými úsporami. Obnovený

rychlý růst cen nemovitostí zřejmě znepokojuje centrální bankéře jakožto proinflační riziko. Výraznější

pokles úrokových sazeb u hypotečních úvěrů brzdí bankovní ústavy, aby si vyšší marží vybudovaly rezervu

pro případné komplikace plynoucí z nesplácených úvěrů.

Situace jednotlivých nemovitostí a developerských projektů bude silně individuálně ovlivněna finančními

parametry jednotlivých projektů, cenou a dostupností financování, uřízením nákladů a ziskové marže a

kvalitou projektových kalkulací. Silnější vliv, než dříve budou mít i požadavky ESG, které budou zvyšovat

nákladovost, ovlivňovat konkurenceschopnost nemovitosti či projektu a schopnost získat si externí

financování a jeho cenu.

Trh komerčních nemovitostí se stabilizoval. Klesající úrokové sazby vytvářejí příznivé podmínky pro růst

investiční aktivity, zatímco omezená nabídka a rostoucí poptávka tlačí na růst nájmů.

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2024 – DOMOPLAN - Na Mariánské cestě SICAV, a.s.

Nižší sazby podporují nižší yieldy, za které se tyto nemovitosti obchodují. Kancelářský segment se již

zotavil z pandemie a míra neobsazenosti dosahuje jedné z nejnižších úrovní ve střední a východní Evropě

(8,1 %).

Úvěry a pohledávky

Míra selhání úvěrů zůstává poblíž historických minim a stále svědčí o dobré finanční situaci soukromého

sektoru. V platební morálce ale najdeme menší trhliny. Podíl nesplácených úvěrů (NPL) roste u

spotřebního financování, kde úrokové sazby zůstávají zvýšené. V objemnějším hypotečním segmentu je

ale situace stabilní.

Ocenění úvěrů na reálnou hodnotu by měl pozitivně ovlivňovat pokles úrokových sazeb v ekonomice

(promítnutý přes pokles bezrizikové úrokové sazby diskontních faktorů).

Rizikem je vývoj kreditní marže, kdy situace jednotlivých úvěrových pohledávek bude silně ovlivněna

finančními parametry dlužníků, zejména schopností generovat cash flow na úhradu úroků a jistin,

respektive schopností své závazky refinancovat, tedy schopností získat nové financování a za

akceptovatelnou cenu, a kreditní marže vstupující do ocenění úvěrů a pohledávek tedy bude silně záviset

na individuálním posouzení finančního zdraví dlužníka.

Rizikové faktory aktuálního účetního období

V průběhu aktuálního účetního období budou významným rizikovým faktorem následující jevy:

Hlavním tématem roku 2025 budou nejspíš obchodní války, které mohou značně uškodit leckterým

odvětvím či ekonomikám. V této souvislosti se poprvé objevily trendy přesouvání dodavatelských řetězců

do blízkých zemí a přesměrování dodavatelských řetězců do zemí, které se považují za politicky a

ekonomicky bezpečné, aby se zabránilo narušení obchodních toků.

Otevřenost české ekonomiky, kde exporty představují 70 % HDP, způsobuje její velkou citlivost na externí

šoky. A těch může přijít mnoho, od slabé německé ekonomiky, přes nedostatek dodávek plynu, až po

rozpoutání obchodních válek.

Slabý ekonomický růst v Evropě bude i v letošním roce vytvářet tlak na uvolňování měnových podmínek

ECB. Větším problémem, než inflace je nyní reálná ekonomika. Vzhledem k tomu, že ECB předpokládá

návrat inflace na cíl na horizontu měnové politiky, má prostor nižšími sazbami ekonomiku podpořit.

Geopolitická nejistota. Čínsko-americké vztahy se tak stále více přidávají ke dvěma dalším důležitým

ohniskům geopolitického napětí – Ukrajině a Blízkému východu. Sílící ruský tlak na Ukrajinu vyvolává sílící

protitlak Západu, a tedy postupnou eskalaci konfliktu. Konflikt na Blízkém východě se změnil z lokálního

problému (Gaza) na stále zřetelnější souboj mezi Izraelem a Íránem.

Za potenciální zdroj nestability lze považovat také americkou politiku v podobě zavádění cel a migračních

či daňových reforem.

Omezený pokles úrokových sazeb by měl dopad na ceny akcií a dluhopisů kvůli tržní poptávce a přes

oceňovací modely, způsobující zhoršení finančního zdraví firem.

Může dojít ke zhoršení ziskovosti firem, růstu defaultů a růstu kreditních přirážek s dopadem na reálnou

hodnotu majetku a dluhů Fondu.

VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2024 – DOMOPLAN - Na Mariánské cestě SICAV, a.s.

Výhled pro jednotlivá aktiva, do kterých Fond převážně investuje:

• Realitní trh